【房产】法国人还房贷将有新方式？新计划引发争论
政府希望恢复法国人民购买房产的能力。负责住房的生态转型部长克里斯托夫·贝丘（Christophe Béchu）在2月12日星期一提出，希望推动“子弹式贷款”的发展。但这一决定引发了房地产行业的质疑，政府和银行将在2月底针对这一决定进行进一步的讨论。 克里斯托夫对子弹式贷款是这样解释的：“如果您想购买一处房产，您可以选择申请20年或25年的贷款。贷款额度不是房价的100%，而是80%，这部分贷款将以按传统方式偿还。剩余的20%将仍以抵押贷款的形式存在，但您只需偿还利息，而无需偿还本金。这部分本金只需要在转售房屋时偿还。” 实际上，子弹式贷款的概念在法国已经存在。这种贷款方式将支付利息和偿还本金分开，本金在贷款期结束时一次性偿还。但它并不适用于每一个人，也不适用于解决信贷难题。 Empruntis经纪公司的研究主管塞西尔·罗克劳尔（Cécile Roquelaure）指出：“子弹式贷款定期贷款是为那些消息灵通见多识广的公众准备的，因为它风险更大，成本更高。”成本更高是因为子弹式贷款的本金是保持不变的，而分期偿还贷款的利息是根据未偿还本金计算的，本金会随着偿还逐月减少。这导致子弹式贷款的利率比常规水平要高出20%至30%。”Cafpi的总经理卡罗琳·阿努尔德（Caroline Arnould）解释说：“对于同样的借款金额，子弹式贷款的成本是分期偿还贷款的两倍。” 法国银行联合会（FBF）也委婉地指出：就利息而言，子弹式贷款的成本要高于分期偿还贷款。并且我们目前正处于一个利率较高的时期。在法国，子弹式贷款有时适用于某些房地产或租赁投资交易，但在购房自住中极为罕见。 正因如此，子弹式贷款并不是为那些难以获得贷款的法国人设计的。借款人需要交纳更多的保证金（约占项目总费用的30%），而且只有那些拥有人寿保险或有能力抵押已有房产的借款人才有资格申请。借款人也可以建立一个金融投资方案，每月存入与要偿还的本金相应的金额。这种类型的贷款在租赁投资方面很受欢迎，因为贷款利息可以抵扣。 卡罗琳说：“让人们相信子弹式贷款会使他们更容易获得抵押贷款的说法是不正确的。” 至于其他针对提高房地产购买力的举措，她举了瑞士的例子：那里有与抵押贷款条款相关的其他借贷方式，以较低的月供提高购买力。 对此，金融新闻平台Moneysmart的创始人奥利维耶·伦德雷维（Olivier Lendrevie）反驳道：“瑞士并不是最好的榜样。瑞士的住房自有率仅为36%，而法国的住房自有率超过 56%。而且瑞士的房地产价格要比法国高得多。” 生态转型部提出子弹式贷款的本来思路是：“考虑到购买的房产有其内在价值，因此可以将房产作为抵押。”换句话说，通过出售房产，人们可以在子弹头贷款到期时偿还所欠的本金。 但塞西尔指出：“法国人非常害怕抵押贷款。以至于他们可以选择时，他们会选择像信贷房地产公司这样的担保机构（Crédit Logement）。法国人希望自己成为完全的业主。” 房地产专业人士更倾向于在提供冲击性优惠的同时，放宽法国金融稳定高级委员会制定的对负债率的限制标准。奥利维耶指出：“在想出复杂的解决方案之前，为什么不把自由还给银行呢？我丝毫无法想象法国央行行长会赞成生态转型部的这个想法。” 在2月底政府与银行举行会谈时，将有机会讨论这一问题。法国银行联合会刚刚成立了一个小组对那些未获批准的房地产贷款进行重新审查。这将是 “一个讨论法国现有的这一制度的机会，看看它能提供哪些机会，同时也能找出它可能引发的问题。”