4月18日，随着陆家嘴豪宅滨江凯旋门开盘售罄，上海滩又一红盘诞生。212套房源在6小时内被一抢而空，总价1.1亿元的“楼王”在开场即被选购。
就在几天前，上海巨鹿路一套老洋房以3.1亿元的价格成交，单价高达100.9万元/平方米。实际上，从今年3月底中海·顺昌玖里开盘当日销售金额刷新历史纪录开始，上海豪宅市场 “捷报”频传，它们共同印证着一个现实——在楼市仍未明显回暖的当下，上海豪宅走出了独立的行情。
进入2024年，上海新房豪宅开启供应放量模式。同策数据显示，仅在一季度，3000万元以上豪宅的供应已接近1000套，超过了2017~2022年的年均供应套数。
在“井喷”的豪宅供应量下，富豪还够用吗？
积蓄已久的需求和供给
在今年3月底，中海·顺昌玖里以196亿元的单盘销售额刷新了全国纪录。
4月10日，陆家嘴滨江板块豪宅滨江凯旋门入围积分公布。113.04分的积分门槛使滨江凯旋门成为仅次于徐汇云锦东方、前滩百合园的高分入围楼盘。
滨江凯旋门位于陆家嘴南侧、黄浦江东岸，共有212套房源，单套均价超4000万元。滨江凯旋门要求购房者具备至少21年连续缴纳社保记录。最终，项目的认购率达到504%。
同样在4月10日，位于上海市黄浦区的融创外滩壹号院二期开启认筹，在4天半的时间里，项目吸引了350组客户，认筹比超过170%。
“我们店就有100多名客户转投了新房。”黄浦区的豪宅经纪人王响表示，目前，他们店里维护的70多位客户买了中海·顺昌玖里，20多位客户买了绿城·外滩兰庭。这些客户几乎都在二手豪宅市场兜兜转转了至少3年。
王响介绍，一般来说，3000万元以上的豪宅，客户从有购买想法到下手通常需要5~6年的时间。现在，这些在二手市场上观望已久的富豪们，几乎不带半点犹豫地杀入了新房豪宅市场。
同样等待多时的还有豪宅的开发商们。
今年有豪宅项目入市的某央企上海相关业务负责人林舒表示，不少豪宅项目早就达到预售条件，其所在企业的项目已经等了2年，有些项目甚至等了3年多，从期房等成了现房。“大家都在等审批价格放松。很多新房周边的二手豪宅已经卖到20万元/平方米以上，但新房当时只能批下来14万元/平方米的价格”。
从2023年年中开始，针对豪宅开盘价，各大开发商开始了与监管部门的一轮轮 “打磨”。最终，中海·顺昌玖里备案价通过，带领着新天地板块的新房均价突破了17万元/平方米，绿城·外滩兰庭、滨江凯旋门等项目的单价也纷纷超过了16万元/平方米。
林舒称，滨江凯旋门、香港置地·启元等项目的单价都比最初的价格上调了2~3万元/平方米。
克而瑞数据显示，今年一季度，上海总价2000万元以上的高端住宅供应占比接近商品住宅供应总量的20%，而在过去五年，这一比重都维持在10%以下。在今年前四个批次的新房供应中，总价2000万元以上的高端住宅供应总量达到了2728套，已达2023年的77%。
优势明显
现在，王响已经不再带看任何二手豪宅，转做了豪宅租赁，因为价格差摆在眼前，“能买这样房子的客户都不傻”。
“和翠湖天地一样的位置，相似的户型，中海·顺昌玖里单价只卖17.2万元/平方米，翠湖天地二手豪宅的单价要25万元/平方米，我为什么要买二手房？”这是客户向王响发出的“灵魂拷问”。
与中海·顺昌玖里一街之隔的中海·建国里去年的成交单价也达到了24万元/平方米。融创外滩壹号院二期开盘均价为16.8万元/平方米，而项目一期二手房价格早就站上20万元/平方米。
在价格优势之外，稀缺性是豪宅热卖的另一重因素。
林舒说，这是一股被压抑了很久的购买力。一直以来，上海都不缺豪宅购买力，但他们遇到合适的产品才会出手。比如，在上海的新房产品中，市区大平层的供应一直十分稀缺，而在第三和第四批次供应中，滨江凯旋门、融创外滩壹号院和香港置地·启元都推出了300平方米以上的大户型，积蓄已久的购买力也被释放出来。
王响说，多年来，上海都在造200多平方米的豪宅，但对很多富豪来说，这是不够的。王响的不少客户这次都奔着融创外滩壹号院380平方米的大户型去了。
“一些企业家的孩子在上海惠灵顿国际学校上学，客户对居住面积的需求普遍在300平方米以上，但前滩面积最大的豪宅也只有200多平方米。”王响说，“主卧、书房、两个孩子的房间、保姆间，4个房间是必备的。”
克而瑞数据显示，过去十年，在上海内环内，总价2000万元以上的豪宅平均每年卖掉约1195套。今年截至4月10日，上海内环内总价2000万元以上的豪宅已卖出1014套， 4个月的成交量逼近过去全年。
从结构来看，上海高总价产品的市场份额在不断提升。今年一季度，在总价2000万元以上高端住宅产品中，3000万元以上高端住宅的成交占比超过一半。
购买力能维持多久
随着上海市的旧改进入大规模收尾阶段，在2024年下半年，上海的豪宅供应将以城市更新项目为主。未来三年，市区优质地段的豪宅类项目也将迎来集中供应期。
据克而瑞不完全统计，上海市中心的城市更新类豪宅存量达300多万平方米，已经浮出水面的风貌别墅达到42个。
“开发商都在抢跑。”某央企上海区域相关负责人表示，这些风貌别墅产品总价较高，不是一般改善类客群能负担得起的。他一直担忧上海并没有足够多能购买7千万元到1亿元豪宅的客群，有钱且想买的客户目前还有，但风貌别墅持续入市的时候就很难说了，吸纳周边区域的购买力势在必行。
他在蓄客过程中发现，一些长三角的企业家也希望在上海购买这样的房产，“我们一直在向有关部门建议，希望在一定程度上放开对风貌别墅类产品的限购”，这对企业参与城市更新项目也能起到积极作用，因为企业参与城市更新项目需要承担的资金压力和风险比较大，普通住宅可能不到半年就能完成去化，而风貌别墅类项目的操盘时间基本要2~3年。
近一两年，林舒明显感觉到，就上海豪宅客户来说，Old Money（通常指继承祖业的家庭或成员）数量尤在，New Money（通常指白手起家的一代）的数量明显下降，且互联网和金融两个行业的客户数量下降明显。
入行十几年，王响发现，豪宅客户一直在随着行业兴衰变化着。2011~2013年，上海很多豪宅客户是做钢贸生意的，彼时，国家大基建正如火如荼地进行，钢贸行业火热；2013~2016年，游戏行业和房地产行业的企业家开始活跃在豪宅市场；从2016年开始，医药公司的客户明显增加；2018年后，金融行业的客户开始崛起；而近两年，互联网经济的火热推升了一批头部主播、MCN机构老板类买家，在豪宅中介的眼中，这些客户下手最“稳准狠”，对价格也不太敏感，“无论形势如何变化，站在风口的人总是出手最快、最愿意买豪宅的群体”。
虽然客户类型随着行业兴衰起起伏伏，但多位豪宅业内人士均认为，纯投资的客户几乎绝迹，目前的需求都是自住加投资。
无论从抵御通胀的角度还是资产配置的角度看，豪宅都不再是富豪们的最优选。林舒说：“资产配置的逻辑是不能亏，但在目前的豪宅市场，大笔资金投进去，总额长时间没有大涨，实际上就是亏了。”
目前这批急切解决居住需求的客户出手后，豪宅还能被悉数消化吗？林舒认为，没有人能够预测，因为政策是购买力的一个重要影响因素，当富豪们买不动豪宅时，政策可能会放宽，释放更多购买力。
购买力的稀释已经在二手豪宅市场显现。随着新房豪宅供应“井喷”，二手豪宅成交呈现量价齐跌的景象。
克而瑞数据显示，2024年2月和3月，上海总价2000万元以上二手豪宅的成交套数和均价已经连续两个月同比下降。
新天地附近某豪宅中介的一位经纪人表示，2022年年底，门店一个月能卖出5套二手豪宅，慢慢地减少至一个月3套，到2023年年底，一个月只能成交1套二手豪宅。“新天地二手豪宅的成交量与最高时期相比萎缩了70%，翠湖天地今年到现在只有5~6套成交”。
2023年年底，这家在新天地经营了十几年的豪宅门店不得不接受关门的命运。
（文中王响、林舒为化名）
本文来自微信公众号：经济观察报 （ID：eeo-com-cn），作者：丁文婷