國運長紅，靠做多房價是無法實現的。
最近的樓市情況，大家應該都是知道的。
其實，不光是我們，現在全世界房地產行業的日子都不太好過。
就連造車大佬馬斯克，都沒少為樓市操心 ，甚至還一而再，再而三發出警告。
先是在3月底，他針對美國房地產債務發出警告：這是目前最嚴重的、迫在眉睫的問題。
緊接著，4月份，他又警告說：銀行業可能因此陷入危機。
馬斯克對商業地產發出警告
到了5月，他再一次警告：「（美國）商業地產正迅速崩潰，接下來是房價。」
馬斯克操的心並不多餘。
經合組織（OECD）最新資料顯示，2023年一季度，他們監測的全球46個經濟體中，有31個經濟體的房價都在下跌。
這些下跌的國家中，包括之前漲得挺猛的美國、越南、韓國等。
但，在主要經濟體的樓市中，卻真有一個奇葩的存在：
日本。
日本東京的房價就蹭蹭漲。
東京都23區的新建公寓平均每戶價格差不多到了1.15億日元（換算成人民幣超過570萬），比去年同期上漲47.9%。
甚至，還創下歷史新高。
在我們的印象裡，日本在1990年代，泡沫經濟破滅，樓市陰跌幾十年。
事實到底是什麼，又能給我們哪些啟示？
日本樓市
在全球樓市都不咋景氣的微妙時刻，2023年3月，日本東京竟然傳來新建公寓樓價格比一年前猛增2.7倍的訊息。
漲價確有其事，但猛增2.7倍的說法，有點兒誇張了。
今年3月，日本東京還推出了一些價格非常高的高檔樓盤，這種演算法是把這些高檔樓盤都放在一起算了，怎麼看怎麼像是玩了個文字遊戲。
但房子的確在漲價。
別人跌時我反漲，日本樓市還真是個特別的存在。
正因為特別，所以不少資本也緊盯著日本房地產，搶著入場。
比如，一向穩準狠的華爾街資本之王黑石集團，這幾年就沒少在日本投資房產。
香港大型基金太盟集團，更是在日本房產上豪擲514億。
加拿大房產投資平臺BGO，則以643億，刷新了太盟集團一度達到的投資新高。
除了資本的行動，還有很長時間沒怎麼露面的馬雲，也在日本安家了。
據說，馬雲買的是豪宅，在日本東京最豪華最貴的地段。
而比馬雲早幾年的時候，曾經的國內知名天使投資人薛蠻子，更是一口氣在日本京都買下一條街。
各路資本紛紛在日本投資房產，到底是為什麼？
「熊」市和失去的那三十年
其實，如果退回到幾十年前，日本樓市也「熊」過，而且「熊」得還挺慘。
2021年，東京都市圈新房價格創下了31年新高。
新高之外，還有一個細節：已經超過了1990年資產泡沫時期的最高點。
1990年對於日本來說，是個特別的年份。
那一年，僅東京都區域的地價，就相當於美國全國的總地價。
當時，甚至還有日本富豪說，想買下整個美國的房產，再把它們高價租給美國人。
豪言壯語的底氣，自然也是當時日本的高房價給的，而很多人將當年的高房價「歸功於」《廣場協議》。
當年簽訂《廣場協議》的五國代表
1985年，日本簽了《廣場協議》。
《廣場協議》本來是想通過調整匯率，來解決全球經濟不平衡問題。
然而，協議才簽訂兩三年，日元兌美元就升值了一倍。
升值後的好處是，買人家的東西便宜了，以前兩塊錢能買到的東西，升值一倍後，一塊錢就能拿到手了。
而不好的一面是，日本出口的商品變貴了，變貴降低了競爭力，要麼降價，要麼減少出口量。
日本出口企業就這樣被「精準」打擊了，日本的出口貿易，在當時也發生了災難性的變化。
於是，為了拼經濟，日本政府又開始了大規模「放水」。
那場大「放水」，看起來讓市場上的錢一下子變多了，一時間，哪哪兒都不缺錢了。
錢多思變，於是日本經濟開啟了脫實向虛的新「思路」，樓市和股市在被大量熱錢「入侵」後，開始走上了吹泡沫的道路。
1984-2010年日本樓市相關價格趨勢
經濟學上，通常把那些資產價格中不能被基本面（如現金流、折現率等）因素所解釋的部分，叫做資產泡沫。
隨著泡沫越吹越大，日本政府也坐不住了。
既然是泡沫，就肯定會破。
於是，1990年3月，日本央行開始了縮緊銀根，房地產這個巨大的泡沫，破了。
泡沫破裂後的第二年，也就是1991年，日本房價的跌幅就達到20-30%。
隨後，投資炒房客因為看不到希望，開始大量拋盤，房價更是跌跌不休。
1993-2014年的東京住宅價格指數
短短的三年多時間，日本樓市就跌去了將近60%，而日本股市裡那些與樓市相關的股票，更是跌到只剩30%。
股市樓市齊蕭條，讓日本經濟深深地陷入了泥潭，自此，開啟了長達十年的修復期。
於是就有了所謂的「失去的十年」。
嚴格來講，日本樓市失去的並不止十年。
日本樓市的再次興起，應該是從2012年開始，那一年，重新獲任日本首相的安倍晉三一上任，就推出了「三支箭」計劃。
正是這「三支箭」，讓日本房地產市場重新開始出現明顯反彈。
也是從那一年起，房地產再一次成為眾多資本眼中的肉。
於是，日本樓市再一次開啟了狂飆之路。
到了2021年，漲幅最好的日本東京都市圈，新房價格更是創下了近31年以來的新高。
即便是在2022年和2023年一季度，全球經濟和樓市一片暗淡的情況下，日本樓市也絲毫沒有停下來等一等他的靈魂的意思。
漲的還是少數
如今，日本房價再一次站在了1990年資產泡沫時期的最高點，於是，就有人發出了靈魂拷問：
日本樓市會不會又離崩盤不遠了？
房價漲到一定程度，還能買嗎？
2005-2021年日本的平均房價和東京房價的走勢
日本樓市會不會崩盤我們不知道，但是房價漲了，還能不能買，這是一個老話題。
有人說，這更像是個偽命題。
因為畢竟要看買來幹什麼和在哪裡買。
李嘉誠就說過：「決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。」
按照經濟學的規律來說的話，一個城市的中心區就是這個城市的稀缺資源。
稀缺資源本身就是一種價值。
城市中心，不僅有虹吸效應，也匯聚了一座城市最優質的教育、醫療、文化、交通等資源。
而只要是資源，就會有不平衡性，日本的房價就很不均衡。
2021年，日本全國47個城市中，有13個城市的房價同比下跌，另外34個城市的房價同比上漲。
除了東京都的房價，排在第二位神奈川，房價甚至還不到東京都的一半，其他城市就更不用比了。
2021年日本全國房價漲幅前十的城市（每平米價格）
土地面積佔整體日本才0.6%的東京，卻聚集著日本41.8%的銀行，76.5%的外資企業和46.1%的註冊資本金10億日元以上的企業，以及17.8%的大學和17.7%的研究所。
別看東京小，人卻很多。
它擠著約3800萬左右的人口，是全球第一大城市。
儘管這幾年，日本的總人口一直在減少，從2010年左右開始，減少得更厲害，但絲毫沒有影響東京地區人口的增加。
更神奇的是，在最近的75年裡，日本東京竟然有74年都在保持著人口的淨流入。
而在2015-2020年那幾年間，東京人口增加得更加明顯，也帶動了周圍幾個地區人口的增加。
那幾年，增長率最高的東京都，一度達到了4.1%，增長率最低的神奈川縣，也達到了1.3%。
目前，東京都市圈的人口數已佔到了日本總人口的30%。
2021年日本全國房價跌幅前十名城市（每平米價格）
巧合的是，這幾年，這幾個地區，房價上漲得比較明顯。
而下跌幅度較高的，正是人口流出比較多，和不怎麼受關注的地區。
從某種程度上說，人口數量是一座城市房價上漲或下跌的標誌之一，也挺在理。
這意味著，不是每個城市都有能力讓房價漲起來。
房價漲不漲，還能不能繼續漲，除了錢，還得有人來撐腰。
到底有什麼值得關注的？
其實，如果觀察日本樓市的起起落落，就會發現很多有意思的結論。
比如，1990年之前的那幾年，日本社會的價值觀好像迷了路。
「天道未必酬勤」澆滅了不少年輕人的活力。
畢竟，勤奮勞作的工薪一族，最後連套房子可能都買不起。
反倒是那些炒房的人，一夜暴富，實現了財務自由。
比如當年，為了避免樓市這個泡沫被繼續吹大，日本也給樓市出了個「三支箭」的大招。
比如，在泡沫破裂之前，日本人的口號是：「除了土地，我們能造出任何東西」，「東京是世界上最大的城市，東京的房價永遠不會降」。
最後，泡沫還是破了。
而這場泡沫，給日本經濟帶來了巨大的傷害，以至於日本花費了整整30年，才得以修復。
這30年，日本經濟其實並沒失去，只是沒能馬上東山再起，而是從過去的高速發展，直接進入了低迷期，以至於低迷了30年才緩過氣。
日本政府很著急，也想過各種辦法救經濟，最後，各種救市工具都失靈了。
之所以失靈，一個最重要的原因是，民眾對未來失去了信心。
信心比黃金貴，信心一旦倒下，要再重新樹立起來，可不是一朝一夕的事。
當然，這場樓市泡沫的崩潰，也消除了日本整個社會人性的浮躁；日本企業重新迴歸實業，並且更加註重規避風險；日本政府則更加懂得如何構建防範金融風險的堡壘。
所以，日元至今依然是世界上重要的信譽貨幣。
這場樓市泡沫的崩潰，也讓日本政府和百姓都意識到：
只有當他們的實體產業發展到一定程度，產品能在全世界有一席之地，能把全世界的錢掙到自己的口袋裡時，他們的樓市才能真正地蓬勃，房價也才會真正地走出低迷。
畢竟，到目前，世界上還沒有哪一個國家，是靠做多自己國家的房價，使自己國家長盛不衰，躋身世界強國的。