3月15日，北京順義新城某地塊開拍，吸引了37家開發商，其中既有中鐵、保利、中海這樣的央企，也有龍湖、金茂、綠城這些老牌民企。
但有一個企業顯得格格不入：
貝好家置業。
可能很多朋友都沒聽過這個房企，但提到其唯一控股股東，卻又十分熟悉——貝殼找房。
作為中國最大的網際網路地產中介公司，貝殼從「渠道商」轉變為「開發商」，在地產下行的階段逆勢拿地，背後是基於怎樣的商業考量？
貝殼轉型開發商，最大的底氣，是有錢。
財報顯示，2023年，貝殼總交易額3.14萬億元，淨收入778億元，同比增長28.2%，調整後淨利潤達到97.98億元。
作為對比，龍頭房企萬科2023年的總交易額是3761.2億元。
就交易額而言，1個貝殼=9個萬科。
此外，貝殼還是盈利的，很多開發商都是虧損，手上也有一大把現金流，在這樣的基礎上，說貝殼是行業第一大開發商，毫不為過。
圖片來源：鈦媒體
所以大家不要小瞧這個中介機構，當一個機構成為行業龍頭的時候，其盈利和穩定性都是驚人的。
為什麼房企的日子都不好過的時候，中介還能好好生存？
關鍵就在於貝殼的生意本質，是銷售。
地產商吃肉的時候，貝殼能跟著喝湯，地產商吃土的時候，貝殼甚至能吃上肉。
因為地產商越不好過，就越需要銷售推銷新房。
再加上海量的二手房交易，無論交易多寡，貝殼每賣出一套房子，都能抽走不菲的佣金。
比如老王買套300萬的二手房，貝殼的佣金就能收到4萬到6萬，完全沒有風險，即便沒有房子賣，貝殼無非就是少賺點而已。
如果是那種不好賣的新房，貝殼的佣金賺得更多，甚至有時候能拿5個點以上的提成。
畢竟地產商都要死了，在乎的不是降價幅度，而是隻要能大差不差地賣出去就行了。
而牢牢把握渠道這個領域的，就是貝殼。
2023年第四季度，在貝殼自身新房業務中，國企、央企開發商佣金收入佔比從三季度的46%提升到四季度的53%，開發商預付佣金的「快傭」項目，佔新房佣金收入比保持在53%的高位。
開放商急了啊，巴不得早點把房子賣出去。
總之，貝殼和地產商在經營模式上最大的區別就是，一個重資產，一個輕資產。
重資產模式下，房企賺得雖然點多，但需要拉貸款，做產品方案，還要承擔市場風險，繳納各種稅費，處理工地各種矛盾……
任何一個環節出紕漏，很可能就是滿盤皆輸。
而輕資產的貝殼呢？
汛期多招點人，旱期多裁點人就是了，旱澇保收了屬於是。
但問題又來了，為什麼貝殼不好好經營自己一畝三分地，非要下場自己幹呢？
最大的可能，就是貝殼有野心。
地產中介市場上，貝殼已經是王者了。
尋找第二增長空間，正是貝殼所思慮的。
無論未來房地產市場怎麼走，貝殼下場，步伐要比自己服務的地產商，穩妥很多。
除了比他們有錢之外，貝殼還有一個秘密武器——資料。
掌握了資料，就能掌握市場。
貝殼玩房地產，其獨一無二的優勢，就是他們的手上有著海量的資料。
憑藉那麼多年網際網路銷售的資料積累，貝殼很容易通過大資料分析，現在的客戶喜歡什麼產品，從而做到精準定位。
很多人換房子，很大程度是覺得房子裝修老氣、戶型不好。
那未來的地產市場，什麼戶型、什麼裝修最受歡迎呢？
貝殼知道。
地產項目賣得好不好，很大程度在於定位準不準。
貝殼大資料一調取，一分析，什麼地段適合買多大戶型的房子，什麼地方的消費者喜歡什麼風格的裝修，貝殼都能做預先掌握。
其次，貝殼還擁有海量的客戶資料。
存量市場，什麼最寶貴？
客戶。
很多人都知道，去地產商看房子需要登記資料，然後隔三岔五就會被地產商問候。
相比於地產商收集客戶資料資訊的速度，貝殼可就快多了。
你只要註冊過App，你的資料、你的瀏覽記錄、你的喜好、你所在的位置，貝殼都清清楚楚。
用大資料模型通和AI技術，去操盤地產開發，然後再用C2M產品定位和精準觸達意向客戶上拔得頭籌，實現「精準拿地」、「精準開發」、「精準營銷」，這在過去的地產市場是沒有的。
但貝殼可以將這種模式變成現實。
一旦成功，很有可能吃到一口肉滿黃多的大閘蟹。
目前，貝殼對外的口徑宣傳是，建設「以客戶為中心的新開發」，意在顛覆傳統的地產消費市場模式。
但無相君看，貝殼還藏了一手。
除了進軍地產市場外，2021年，貝殼還搞了一個大動作——吃下了「聖都」房租裝修。
聖都是中國東部地區較為頭部的裝修公司，2021年被貝殼收購，聖都家裝創始人顏偉陽成了貝殼的副總裁。
收購之後，貝殼用網際網路的思維，將聖都家裝重新梳理，重新包裝，效果相當顯著。
2022年，貝殼家居裝修業務有50.47億元營收。
2023年，這個資料是108.50億元。
直接翻倍。
此外，2022年，貝殼還上線了「貝殼美家商城」，開始自營集成灶、洗衣機、冰箱等白色家電。
到了這裡，貝殼的野心已經完全顯現了。
它不僅僅要做中介，還要通過那麼多年手上積累的資料，實現整個地產市場的「大一統」。
二手房、新房、租房、裝修、家電……
和房子有關的東西，貝殼現在全都要。
此前就有媒體報道，現在貝殼下面的「貝好家」正在從龍湖和萬科大量挖人，進軍房地產的決心，似乎定下了。
哪個好士兵不想當將軍呢？
貝殼的前十年，以旁觀者的身份，目睹自己的大客戶從宴賓客到樓塌了，同時暗中積累自己能量。
當大量開發商被洗牌出局，大舉撤退時，貝殼帶著一麻袋鈔票，果斷殺入。
是不是抄底，市場還有待檢驗。
但可以肯定的是，貝殼正在為自己的下一個十年，做好登頂珠峰的準備。