文｜迈点
2024年三季度，政策端方面，中央和地方政府出台了一系列政策举措支持住房租赁市场发展，尤其是金融扶持方面，推动落实3000亿元保障性住房再贷款政策，调整优化保障性住房再贷款政策，资金支持比例由60%提高至100%；鼓励地方国企等各类市场主体盘活存量住房用作保障性租赁住房等，促进加快建立租购并举的住房制度。
从市场端来看，住房租赁企业整体发展稳健，营收、净利润、管理规模和开业规模等指标稳步增长；但经营层面仍承压，5单保租房REITs共12个基础设施项目，平均出租率较第一、二季度出现下滑。
一、上市企业住房租赁业务财务分析
1、企业整体表现
据迈点研究院不完全统计，截至2024年12月10日，重点监测的住房租赁相关企业中，有12家发布了2024年三季度财报，其中3家披露了住房租赁业务相关情况，分别为：万科、贝壳和我爱我家。
整体来看，万科泊寓作为地产系品牌的代表，住房租赁业务发展稳健，无论是营业收入还是规模方面，均呈现稳定增长态势；贝壳租房业务则以强劲的态势扩张，收入和管理规模同比增长显著；相寓深耕行业二十余年，仍保持稳定增长趋势，并为推动行业的持续稳健发展贡献力量。
2、企业对比分析
（1）营业收入
2024年三季度，万科租赁住宅业务实现营业收入9亿元，同比增长1.1%；前三季度，共实现营业收入26.3亿元，同比增长3.7%。泊寓持续强化运营效率，降低经营成本，1-9月，泊寓项目前台GOP利润率为89.4%，保持行业领衔，自有渠道获客占比提升至87.6%，单房运营成本同比下降6.2%，前三季度签约租期同比提升40天。
贝壳租房三季度收入39.4亿元，同比增长118%。贝壳通过精细化管理二次招租，提升客户续租率和房屋预售率，降低空置成本；持续优化升级产品模式，加强稳定去化渠道建设和运营，降低市场波动的影响，提升出租的确定性。
（2）管理规模
管理规模方面，贝壳省心租在管规模突破36万套，相寓和万科泊寓管理规模分别为30.4万套、24.7万套。其中，贝壳省心租1年新增管理房源达到20万套，平均每月新增超1.6万套；相寓截至三季度末在管房源总量达到30.4万套，较年初增长11.8%；万科泊寓管理规模24.7万间，开业规模18.7万间，出租率94.9%，其中三季度泊寓新拓展房源8641间，新开业4865间，同时积极响应国家纳保政策，管理房源中有11.7万间纳入保障性租赁住房。
此外，万科泊寓还为客户提供有温度的租住服务，通过定期开展社群IP活动、提升社群活动覆盖量，致力于打造有温度的青年社区，让租客住的开心、住的暖心。截至9月底，泊寓线上平台累计注册人数482万，公众号粉丝数达到135万。
二、保租房REITs财务分析
1、5单保租房REITs整体表现
近期，公募REITs披露了三季度财报，整体来看，多数REITs经营仍承压，其中消费类REITs和保租房类REITs表现最为稳健。5单保租房REITs合计实现1.16亿元的营业收入，同比增长1%，环比增长63%；合计实现0.85亿元的可供分配资金，同比增长2%，环比增长52%。
此外，10月份，招商基金蛇口租赁住房REIT登陆深交所，保租房公募REITs迎来第6单上市。在加速盘活存量资产要求下，公募REITs正被越来越多的企业视为谋求转型的重要手段。
2、5单保租房REITs对比分析
（1）收入
从收入来看，板块业绩稳健，环比涨跌幅不超过2%。国泰君安城投宽庭保租房REIT以4405万元领衔，环比增长1.4%；中金厦门安居REIT收入在5单保租房REITs中环比增长率最高（1.8%），收入为2001万元；红土创新深圳安居REIT收入下降0.6%，为1368万元；其余2单REITs平均收入约1900万元。
（2）净利润
净利润方面，华夏基金华润有巢REIT增长显著。华夏基金华润有巢REIT由于其基数低，因此增长显著，环比增长13.8%至301万元；国泰君安城投宽庭保租房REIT净利润仍为5单REITs中最高，为1954万元；红土创新深圳安居REIT净利润下滑3%，实现608万元；华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT净利润分别为838万元、731万元。
（3）出租率
从出租率来看，项目间表现分化。有巢泗泾项目、保利香槟苑项目和江湾社区项目出租率相对较低，分别为90.6%、90.3%、91.3%；其余9个基础设施项目出租率维持在94%以上，其中，中金厦门安居REIT的园博公寓和珩琦公寓接近满租。
（4）项目房源量
项目房源量方面，中金厦门安居REIT基础设施项目居首。中金厦门安居REIT基础设施资产由2个保障性租赁住房项目组成，合计拥有房源4665套，可供出租面积合计19.9万平方米；其次为华夏基金华润有巢REIT，2个项目合计可出租房间总数2612间；华夏北京保障房REIT项目持有2处公租房资产，合计可出租房间数2168套，可出租面积10.7万平方米；红土创新深圳安居REIT持有的基础设施资产项目建筑面积合计13.47万平方米，共计持有1830套保障性租赁住房、9间商铺以及510个停车位物业产权。
（5）租户结构
从租户结构来看，企业客户集中度分散。5单保租房REITs中，红土创新深圳安居REIT企业客户最为集中，4个基础设施项目企业客户占比分别为65.7%、100%、75.8%和27.2%；此外，华夏北京保障房REIT的文龙家园公租房项目企业客户占比20.6%；其余项目企业客户集中度分散，个人租户占比均在94%及以上。
三、结语
从披露了住房租赁业务情况的上市企业和保租房REITs业绩表现来看，2024年三季度住房租赁企业整体表现维稳，保租房REITs抗周期业态韧性持续凸显，但经营压力仍存，部分项目租金、出租率等核心经营指标同环比下降。
目前，首批上市的四单保租房REITs先后发布了扩募公告，且拟扩募的资产所在地均与初始投资项目的城市一致，有效分散了资产组合的风险。展望未来，随着租赁住房领域可发行资产范围的扩容，一方面REITs扩募将成为常态化；另一方面，以公租房、市场化租赁住房以及园区配套租赁住房等为底层资产发行的REITs也将逐步入市。