文 | 迈点
南京市作为东部地区的重要中心城市，以其丰富的经济资源、发达的产业基础和优厚的人才政策，吸引了大量人口就业创业，新市民、新青年的住房租赁需求亦日益凸显。自2019年作为全国完善住房保障体系和住房租赁市场发展双试点城市以来，南京市政府出台了一系列政策举措，如加强资金监管、提供贷款贴息、完善住房租赁信息服务平台等，促进住房租赁市场平稳健康发展。
一、市场规模情况
（1）供应总量
2021-2024年3季度南京市普通公寓供应量呈“震荡下跌”态势。2024年处近几年低位，其中2024年2季度环比上升68.3%至1148套，但仍低于近几年同期水平；在传统的住房租赁淡季，供应量下滑明显，2021年4季度、2022年4季度、2023年4季度，分别下滑3.5%、11.3%、24.7%。
（2）区域供应量
从区域来看，2024年3季度，供应量集中在鼓楼区、江宁区和建邺区，三个区域合计供应469套，占全市供应量的56.3%。鼓楼区作为南京中心城区之一，通过“引、留、育”三招打造人才集聚高地；江宁区凭借绿色智能汽车、智能电网等高精尖产业，逐步发展成为南京经济发展的中坚力量，仅2023年就有超200家高新技术企业落户；建邺区主导产业实现由房地产业向“金融+数字经济”的转型，2023年全区聚集各类基金及管理人超1700家。秦淮区和玄武区供应量位于80-110套之间；其他区域供应量相对较少。
（3）重点企业开业规模
从企业开业规模来看，截至2024年三季度，南京市本土住房租赁企业中，朗诗寓以34405间的开业规模居首；其次是国资系品牌东南青年汇，开业规模达13000间；安居瑾家、银城佳寓和E+青年公寓开业规模分别为7643间、4414间、3855间。
二、租金情况
（1）整体租金水平
2021-2024年3季度南京市普通公寓租金呈现波动趋势。其中，2023年2季度涨幅高达9.1%，至60.1元/月/平方米，为近几年最高水平；2023年3季度由于上一季度基数高，环比下滑4.3%；从2024年来看，前三季度平均租金水平约58元/月/平方米。
（2）区域租金水平
从区域来看，玄武区、建邺区、鼓楼区、秦淮区、雨花台区、江宁区和栖霞区租金水平位于50-70元/月/平方米，平均租金60元/月/平方米，七个区域凭借优越的地理位置，获得了良好的租金优势。浦口区和六合区租金水平分别为31元/月/平方米、19元/月/平方米。
三、出租率情况
据迈点研究院调查数据显示，南京市住房租赁项目平均出租率为85.6%，略低于其他一线和新一线城市。其中，白领公寓出租率最高，为88%；服务式公寓、租赁社区和保障性租赁住房出租率分别为85%、84%和83.4%，保障性租赁住房出租率偏低主要是受新开业项目的影响。
四、租客画像
（1）平均租住面积
据调查数据显示，全国10个重点城市租客整租平均租住面积约60平方米，其中南京市租客平均租住面积约53平方米，低于10个城市平均水平，位列第八位；武汉、成都、苏州三个城市租客租住面积超70平方米，居住舒适度稍高于其他城市。
（2）地铁可达率
通勤方面，数据显示全国10个重点城市租客签约房源“1公里地铁覆盖率”平均为80%，其中南京市仅为72%，排名靠后；深圳“1公里地铁覆盖率”达97%，通勤幸福感最高；其次是广州、成都、杭州和苏州，“1公里地铁覆盖率”位于80%-90%之间。
结语：通过市场规模、租金水平、出租率、租客画像等维度对南京市住房租赁市场的分析，报告得出以下结论：从全市来看，南京市普通公寓供应量和租金呈波动态势；从区域来看，鼓楼区供应量最大，玄武区租金水平居首；从出租率来看，受新开业项目影响，全市住房租赁项目出租率偏低。
展望未来，随着政策的不断落实和完善，南京市住房租赁市场将逐步实现规范化、专业化发展，为城市居民提供更加稳定的居住保障，进而促进城市经济和社会的持续健康发展。