本文来自微信公众号：ELLEMEN睿士 （ID：ellemen_china），作者：枳柚，头图来自：视觉中国
中国人投资日本房产并不稀奇。
东京的豪华公寓早就是富人阶层最爱投资的房产之一，但现在，环东京区域房龄超过30年、面积不足50平米的“老破小”，正以比鹤岗还有竞争力的房价优势，吸引着不少人。
2022年年底，在日本生活过三年的桃小舞决定买房，因为这里的房子“太便宜了”。
那段时间，她在网上总能看到日本的房产中介发布的广告：“买房限制少”“最回本的小额投资”“年租率10%起”“20万拥有一套不动产”“永久地契”，这些的话术让她心动。
随便看了几套日本“老破小”后，她觉得银行理财产品的年化利率逐年下降，不如买两套房子，收益还能更高些。
于是，她用手里的60万闲钱，在东京都北部的琦玉县，一次性入手了两套房，都是20平米左右的“1K”（指一个房间+独立的厨房）户型。
虽然相比国内的房子，这两栋老破小加起来连零头都算不上，桃小舞还是细致地考察了周围环境、房子新旧程度、大修情况和修缮基金。
日本的老破小房龄越长，大修的周期就会越短，有的老破小每5年就要大修一次。修缮房产的钱，有时远远超过房子本身的价值。她的这两套老破小房龄都有30年，但原房主把房子保养得很好，下一次维修都在修缮基金的范围内。
再加上房子自带租约，不需要自己去找租客。所以最初让她非常“省心”。桃小舞每个月稳定有6000元租金到账，对比国内一线城市刚过1%的租售比，日本老破小的投资令她十分满意。
去年年底，日本不动产经济研究所发布的数据显示，2023年首都圈新上市住宅套数同比减少5％，降至28000套，这也是2020年以来的最低水平。而去年东京23区新建住宅平均价格比2022年同期上涨46％，达到1亿2058万日元（约人民币605.07万元）。
富人阶层购买新房的意愿强烈，但日本普通人越来越难承受新房房价。像国内一样，二手房成为大多数人租赁或购买的选择。尤其是不到40平米的老破小，租金低廉，在留学生和刚刚毕业参加工作的应届生群体中非常受欢迎。
由于这类老破小通常已经有30甚至50年以上的房龄，没什么升值空间，本地人不愿购买，房产中介就以“价格低廉”“投资回报率高”这样的话术吸引外国尤其是中国的投资者。
“如果是自己住的话，我肯定不行，虽然便宜，但房间有点过于逼仄了。”
在日本购买房子的中国人中，其中一部分是在日本长期工作。他们卖掉国内的房产，在这里重新购买更有上涨潜力的房子。
在新加坡《联合早报》的采访中，一位日本房产中介表示，2015年他的公司仅有10%客户从中国专程赴日买房，到了2023年，这个比例上涨到了40%，每天他都能收到十几条私信，询问在日本购置房产的信息。
根据统计，去年约有近63万外国人常住东京，而这其中有超过1/3都是中国人。可以欣赏到东京铁塔、东京晴空塔、彩虹桥的丰洲塔楼，已经是有名的中国人聚居区。过去五年，丰洲塔楼所在的江东区，拥有日本房产的中国人增加了14.8%，而在遍布奢华住宅的中央区、品川区和港区内，去年在这些地区买房的中国居民增加了20%。
除此以外，像桃小舞一样生活在中国，跑去日本投资房子的也不在少数。但租房过程中的意外不断，总是让他们费心费力。
桃小舞本以为自己能一直美美当收租婆，没想到，买下两栋老破小半年后，在其中一间房子住了15年的租客突然要退租。
日本退租的退房流程之一，是必须由房东或其委托的管理公司去现场检查退租时房屋的状态，如果有需要清洁、修补的地方，将从租客的押金中扣除。桃小舞已经搬回了上海，她过了半个月才知道自己的房子被弄得非常脏乱，租客之前付的押金根本无法负担全部的清洁费用和维修资金。
人不在日本的她也没能第一时间委托中介招租，这一套房子在清洁后空置了四个多月。
“扯皮的事情非常多，当时觉得好麻烦。”终于租出去以后，桃小舞立刻委托正规中介和管理公司，让他们负责全部的琐事。
日本买房的成本，除了不动产本身的价格以外，还有管理费、修缮费、房产税、固都税、地方税、租金收入税以及其他杂费。比起中介宣传的“表面回报率”，日本房产投资的实际回报率要在年租金里把这些费用全部都扣除以后再计算。
“中介会把日本房产的收益率写得特别高，但我自己体会，交完这些钱，实际到手的并没有那么多。”她说，“这些老破小不会有特别大的价格波动，卖出的时候肯定不会赚钱，更何况有意愿接手的买家，还不知道什么时候才会出现。”
受访者为化名
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