过去十年，分别有六家中国房地产巨兽出海英国，投资伦敦房地产开发，“买买买”一时间搞得热火朝天，粗略估计投资了快2000亿，但是结果令人唏嘘——无一例外，全部折戟伦敦，打道回府，更有甚者亏得血本无归，惨淡收场！
这些曾经在国内都是风云一时的霸王企业，百战百胜，为什么一出海，就变成了软脚猫，一个个地从天堂掉入了地狱？
是什么使得他们的英伦梦，化为一场空？
我们尽量结合着数据，和大家来聊一聊，中国房地产企业出海英国，伦敦惨败的悲惨故事，以及背后的各种不为人知的小故事。
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“宇宙第一房企”碧桂园：负债两千亿，挥泪告别英国
（当前亏损4.5亿，暂无接盘）
2024年开年，第一个吃大瘪的就是号称“宇宙第一房企”的碧桂园。
据英媒React News 2024年1月31日的报道，碧桂园正在出售2018年买下的位于英国伦敦的地块“Ailsa Wharf”，项目也叫利河·云岸Calico Wharf。
碧桂园原来计划在这里开发13栋建筑、785套住宅和一个大型的商业区。
Ailsa Wharf可以被称作一块“风水宝地”。可能大家不太清楚Ailsa Wharf在哪，那知道伦敦金融城金丝雀码头Canary Wharf吗？Ailsa Wharf就刚好在金丝雀码头旁边，4分钟就能到伦敦的这个超大CBD，还是河景房。
打个比方，Alisa Wharf到金融城的距离差不多是从东方明珠走到陆家嘴，拐个弯儿就到，地理位置不可谓不优越。
那很多人好奇啊，碧桂园为什么急着把这块好地卖了呢？
这里就不得不提到一个人了。想想2023年中国房地产界最大的“雷”是什么，那无疑是恒大许老板的财务造假，负债万亿终成被执行人，恒大最终被破产清盘。
然而，恒大风波还未完全消退，2024年1月30日，市场上就有小道消息传出碧桂园也要被清盘了。
清盘可以理解为就像是一家店铺决定关门大吉，大甩卖把店里的所有东西都卖掉。简单地说，清盘目的就是要把所有能变现的东西都变成现金，用这些现金来还债。
消息显示，碧桂园目前的境外债高达110亿美元，去年10月就已经出现违约，付不起利息。
堂堂一个宇宙第一房企竟然还不起债，那信用肯定大受影响啊。所以碧桂园为了自救，陆陆续续把它位于马来西亚、泰国、澳洲、美国、印尼、印度、香港、英国、纽西兰的海外资产都给大甩卖了！
被迫把伦敦这块好地卖了的原因还不止是债务问题。和彼时刚进军英国市场的雄心壮志不同，碧桂园发现Alisa Wharf项目的进展并不顺利。
本来预计项目第一期会在2021年完工，但施工过程中发现，由于泰晤士河的污水管道穿过地块，不得不重新规划一套新的建筑设计，这个突如其来的变化导致了项目不可避免的延期。这个已经耗资高达4.5亿英镑的项目逐渐成为碧桂园沉重的负担。
与此同时，碧桂园在国内的现状也不容乐观。去年中国前30大房企销售额持续下跌，而碧桂园竟同比降幅超过50%，可以说惨到令人瞠目结舌！
豪言“砸锅卖铁都要救公司”的碧桂园实控人杨惠妍，为了给公司省钱，前两年给自己砍了一刀，年薪从1576万降到38.5万，然后去年底又自砍一刀，直接降到月薪1万，好像刚刚能够上佛山的2023年平均工资。
更悲惨的是，不算海外，碧桂园眼下还面临着高达1800亿美元的巨额债务。为了避免信用违约，偿还债务付清利息，碧桂园不得不做出出售Ailsa Wharf项目的艰难决定。算上2018年买下这块地的时候花了8000多万英镑，但后续又陆陆续续各种成本加起来也让碧桂园砸进去了4.5个亿，却没有一点水花。
2021年以来，已有50多家中国房地产企业出现了债务违约。到2023年，中国房屋销售额同比下降了6.5%，特别是下半年，成交量急剧萎缩。新项目的投资也放缓了不少。
其实碧桂园在国内房地产商里边已经算是那种非常谨慎的，而且是几乎没有公开出现过什么违约的房企了，它的现金流管理基本也做的还可以，而且那么艰难的时刻都挺过来了。
此外，碧桂园的伦敦团队其实早就实现了完全本土化，几乎所有员工都是来自本地招聘，因此对伦敦市场的熟悉程度相对其它中资开发商更高，风险理应是更低的。
要不是境内债还款日的“催命符”都快贴到脸上了，实话说碧桂园也不会忍痛丢掉伦敦这块地。
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巨无霸万达、富力“击鼓传花”：但是却十年磨不出一块平整的土地（万达、富力亏损全部建设成本，各约5亿）
很难想象，在有万达，富力，这样的中国巨无霸房地产开发商参与的情况下，一块不大的地，开发期间，居然工程队换了n次，砸了快10亿英镑，结果楼都无法按时完工？
无独有偶。继碧桂园宣布全面退出英国市场后没几天，富力地产也因债务压力正全面退出伦敦。
今年2月，富力把2017年从万达集团手中收购来的欧洲最高住宅项目“伦敦ONE”，也叫“九榆树一号One Nine Elms”项目卖了。随后，有“重庆李嘉诚”之称的中渝置地背后大佬张松桥出手，成为富力地产的“接盘侠”。
彼时，富力给予这个项目高度的投资预期，认为是捡了大便宜的黄金开发地块，却怎么也没想到其实是接手了一块“烫手山芋”。
事情还要追溯到十年前。“九榆树一号”是万达于2013年6月买入的地产项目，也是万达进军海外地产的第一个项目。
2013年6月19日，万达斥资8800万英镑从爱尔兰格林地产(Green Property)手里收购了一块位于伦敦西二区的黄金地段，占地两英亩，要搞旧楼改造做新楼。
万达老板王健林当时还感慨，伦敦地价比北京便宜得多，预期利润相当于白赚一个酒店。而且伦敦可是金融自由港，很多东西都有操作的空间。
王健林还为万达集团定下了一个目标，到2020年万达的海外业务要占比达到20%以上，而伦敦便是万达开疆拓土的第一站。
有个谚语说得好，“常在河边走，哪有不湿鞋”。不知道是水土不服还是气场不合，万达在伦敦的这个项目自从落地后就走得不那么顺利。
2016年2月11日，据英国建筑行业杂志Building报道，因项目进展缓慢，万达正在考虑更换“伦敦ONE”项目的建筑承包商。最初的承包商CI-ONE“磨洋工”严重影响了施工进度，于是万达重启工程招标，找到了全英最大的承建商保富集团Balfour Beatty。
但是运气这个东西似乎又在和万达作对。据九榆树官网报道，万达取消了原计划的一万平米写字楼层，合并入酒店区域。此外，万达也去掉了连接两座高楼的空中走廊。项目规划更改导致就业岗位突然减少了400个，消息一出，立即遭到当地政府和民间组织的反对。
2016年11月，由于没有同万达在总承包协议的某些条款上达成一致，承建商保富集团在建设前期就“撂挑子”不干了，退出了万达“伦敦ONE”项目，成为一年内第二家退出万达伦敦项目的英国建筑商。
万达一想，这不行，这英国的施工队是不是不靠谱啊。随后，万达启用了澳大利亚建筑公司Brookfield Multiplex来接替退出的保富集团。进度到这时才似乎柳暗花明。
2017年6月21日，继伦敦ONE之后，万达宣布再下一城，继续在伦敦买地。这次收购的地块也位于九榆树，紧挨着第一个项目，地块价格高达4.7亿英镑，占地10.2英亩（约合4万平方米），可以建设一栋51层的住宅高楼、两栋36到46层之间的住宅公寓楼，总共供应大约1900套公寓。
然而意外发生了。2017年6月，银监会突然排查海外并购风险，重点点名万达。同年7月，三大国际评级公司之一的标普将万达列入负面观察名单，进一步打击了万达的信心。
同年8月，万达放弃以4.7亿英镑在伦敦收购第二块地，把九榆树广场的产权移交给了两家当时在香港上市、在境外拥有充足资金储备的中资开发商广州富力和重庆中渝置地。
糟心的是，祸不单行。2017年9月，标普再次下调万达评级，认为万达将商业资产出售给富力损害了公司稳定性。随后，国家也发表新规明确指出限制开展房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等境外投资活动。
2017年11月，德国的全球房地产调查机构安波利斯(Emporis)评估，继两次更换承建商后，伦敦ONE这座双塔式建筑最快也要到2019年底才能竣工，而不是预计的2018年底，事实上已经逾期。
最终，历经5年的波折，2018年1月，万达发布公告，以4.7英镑的价格“忍痛割爱”，将“伦敦ONE”卖给富力。至此，万达清空了所有在伦敦的地产项目。
表面上看起来，9000万英镑买入，4.7亿英镑卖出，中间有巨大的利润空间，但是实际上，多次的施工方更换，图纸更换，各种繁琐的行政，操作成本，大大地压缩了万达的利润空间。简单来说，看似赚钱的项目，其实是亏本甩手出去了，但不幸中的万幸，能转手，对于万达而言已经是非常不错的结局了。
以为事情就这样圆满结束了吗？并没有！九榆树这块地可能真的对于中国的地产开发商来说，不是什么好啃的骨头。
2024年，“接盘侠”富力时隔5年后发布公告，急着要卖这一个看起来高投资回报的“金钵钵”。为什么呢？究其原因，还是富力的债务实在是快还不起了。
2022年，在国内多家地产巨头开始频频债务暴雷的时候，富力开启境外债重组谈判，并成功把合计49.43亿美元（约合人民币332.37亿元）的境外债还款日期延长，伦敦项目就是当时富力提供的增信项目之一。同年11月，富力总额为135亿元的境内债也成功延期。
富力是怎么做到的呢？那就是四个字：实物付息。
除了现金支付外，富力得到了债权人方面的批准，可选择以实物形式支付利息。
这是什么意思呢？打个比方，富力的做法就是和债主老刘商量。说你看哈，老刘，我还钱现在是还不上了，钱都在房子里了，我们约定一下，我拿盖好后的房子给你抵债，行不行？
老刘一看，也没有选择啊，逼死了富力，也拿不到钱，还不如拿房子作为抵押。但是老刘说了，你抵房子给我可以，那肯定不能按市场价吧，这样，按照成本价抵。
于是，本来的欠款1000万，成本是600万，富力如果把房子卖掉可以卖出来1000万，再还债，就刚好合适。但是如果实物抵债，这价值1000万的房子，最后只能算成600万。
于是富力解了燃眉之急，不被老刘催债。
但是长期来看，本来应该有的400万收益，灰飞烟灭，到手的鸭子被老刘给抢走了。
就这样，饮鸠止渴的富力，不得不自己给自己埋了一颗雷。因为实物支付虽然可以让富力减少当下的现金流支出，但却也让富力承担了债务规模上升的风险。
因此过去一年半时间内，如履薄冰的富力地产一边选择采用实物支付的形式还利息，一边又希望它海外项目的建设进度能快点完工好发售收钱，还在到处找有没有买家能够接盘。
可惜事与愿违，富力又重蹈万达的覆辙，九榆树的工程进展再一次出现了滞后。
九榆树项目当时的主承包商仍为Multiplex。富力接收“九榆树一号”后，原本预计项目将于2024年4月完工。但后续因欠款原因，Multiplex也和“前任”一样，选择了停工。离预期完工时间不到两个月，Multiplex才刚刚进行到混凝土浇筑！这就像准备烧菜，锅刚热，菜都还没放…
而根据富力地产最新预测，因为英国央行不断加息的高利率政策使得卖房困难，既定的销售目标越来越难以实现。糟糕的是，如果无法实现，采用实物付息的富力就很可能搞一出大违约。
作为最早债务延期成功的房企，富力地产再度走到了转折路口。
去年，在国内房地产市场环境走弱的情况下，富力销售表现并不理想。根据富力发布的财报数据，2023年全年，富力仅完成199.5亿元销售额，与高峰时期相比已经不可同日而语。
富力地产在2023年半年报中也坦承，会重新分配海外项目的资金来解决负债及项目竣工问题。尽管九榆树项目地理位置优越肉眼可见的投资价值，但富力卖地还债也实属无奈之举。
在削债的路上，富力还前路漫漫。最终，富力不得已把九榆树这块“烫手山芋”以4.7亿英镑的买入价又卖给了中渝置地的张松桥。也是说富力是啥也没赚到，还投进去一堆沉没成本和时间精力。
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常胜将军：绿地的“顾此失彼”，雄心壮志入场，却不得不贱卖伦敦项目（潜在亏损5亿）
像碧桂园、万达和富力这样本来雄心勃勃打算在英伦开疆扩土，最后却折戟沉沙打道回府的房企巨头并不少见。
2014年，绿地集团以1.4亿英镑收购伦敦西南部传统自住区Wandsworth的历史建筑区兰姆啤酒厂地块，并将其改名为兰姆公馆。绿地打算分三期开发超过700套住宅，9000平米啤酒文化商业街，雄心勃勃的计划打造一个历史文化住宅区。据当时的预估，整个项目总投资将超过6亿英镑。
绿地集团同年还斥资1亿英镑买下了位于东伦敦金丝雀码头的Spire地块（也被称为伦敦之巅）。然而，两头都要抓的结果只能是“顾此失彼”，这便是导致绿地集团资金不足的主要因素。
8年后，2022年2月，绿地不得不将项目未完工部分以约4000万英镑价格出售给英国伯克利集团，宣告正式退出兰姆公馆项目的未来开发。尽管第一期已经交房，但算上绿地申请历史建筑规划许可和前期林林总总的宣传开发成本，粗略估计，放弃的地块给绿地带来了近5亿英镑的潜在损失。
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最惨的“显眼包”：祥祺亏光裤衩子（亏损6.8亿）
祥祺集团可能很多人不太熟悉。那知道华南城吗？对，祥祺就是华南城背后的大股东，老板深圳富豪陈红天更是在2017年以310亿身家财富登上胡润富豪榜。
陈红天最早出名是因为一段视频演讲。视频中，他穿着西服、梳着背头的人，一边摇晃着身子一边漫不经心地说出了一番话——“李嘉诚在我朋友圈算不了什么”。
第一次听到这话，相信你的感受和我一样：这是啥大佬，这么狂？要知道，李嘉诚可是曾连续21年蝉联香港首富，连续15年蝉联华人首富，身家百亿美元，旗下长和集团的规模基本是无人能及的。而敢这么评价李嘉诚的，世上应该没几个。
那陈红天所谓的圈子是有多厉害呢？其实在国内有一个叫同心俱乐部的地方，陈红天是俱乐部的主席，其他成员在中国都是鼎鼎大名的。比如腾讯的老板马化腾，顺丰老板王卫，比亚迪的王传福等等。
那陈红天的祥祺集团又是做什么的呢？一件事，投资。投资什么呢？国内外地产和矿业。
在大湾区，陈红天有祥祺中心、同心大厦、祥祺商厦、祥祺酒店。在东南亚，大半的矿场都是他的。在海外，陈红天先后斥资近7亿收购伦敦加拿大广场20号、伦敦金丝雀码头新金融中心等物业，就连标准普尔和摩根大通都要向他交租。
然而，这么狂的人进军伦敦金丝雀码头却最终以悲剧收场，亏得血本无归！
2017年7月18日，背后老板中国深圳富豪陈红天出价4.1亿英镑，击败沙特财团Sidra Capital、汇丰另类投资部门、香港南丰集团、中国建滔化工等买家，完成了对20 Canada Square大楼的收购。陈红天买下大楼后，立刻宣布将该楼更名为“祥祺中心”。
在2017年购进20 Canada Square半年后，陈红天又斥资2.7亿英镑买下了第二栋位于金丝雀码头的地标写字楼，大楼名为5 Churchill Place，主要被出租给美国顶级投行摩根大通（JP Morgan）。
然而，疫情给陈红天打了个措手不及，导致物业价值比疫情前大幅下跌。
2021年1月，陈红天计划以3.8亿英镑的价格，将20 Canada Square卖给美国投资公司Spear Street Capital。然而，这笔收购案最终未能达成协议。
2022年，祥祺集团试图以4亿英镑的价格出售5 Churchill Place，但依然没有成功。
纵观祥祺进军伦敦的时间节点可以发现，这三年欧美主要国家的利率政策基本可以概括为两个字：加息！
仅2022年和2023年两年，英国央行的利率就从0.25%刷刷飙到了5.25%！加息就意味着你如果找银行借钱，那么你未来要还给银行的利息就变多了。你想啊，这不就意味着祥祺要还英国银行的钱也蹭蹭上涨。
2023年3月，同心俱乐部回应，三年间祥祺多次遇到交易方临时悔约，终造成祥祺资金链在1月断裂，已无力偿还英国银行不断上涨的巨额抵押贷款。最终，两栋大楼被迫挂牌出售，5 Churchill Place大楼的管理公司也于2023年5月申请破产。
“狂人”陈红天7亿英镑就此打了水漂。
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梦碎了
梦碎英伦，合景泰富腰斩价甩卖金融大楼（加上建设成本，至少直接亏损7500万）
还有更惨的。
广东房企巨头合景泰富可能大家不太熟悉。它的创始人、最大股东兼董事会主席孔健岷，1969年出生于广东，1989年毕业于暨南大学计算机专业。1994年，孔健岷拉上两个兄弟一起创业时，广州的房地产市场还处于草莽生长的年代。
“一个很偶然的机会，别人说有一块地问我要不要做，就接下来了。”
那块地就是后来的广州御晖园。赶上时代红利赚到“第一桶金”后的孔健岷，在上个世纪90年代先后在广州开发了多个住宅小区。
2003至2004年，孔健岷以当时的“天价”投得珠江新城两幅地皮，分别建成现在很多广州朋友知道的经典住宅区誉峰及写字楼国际金融广场，由于当时广州市场太差，但合景仍以高价投资，慢慢打出了名气。
2007年，美国顶尖投资银行摩根大通（JP Morgan）牵线搭桥，以6.6亿入股合景泰富，同年6月合景在香港上市。随后也是飞黄腾达了十余年。
转折点出现在2017年。这一年，孔健岷首次出海英国伦敦，以高达1.6亿英镑收购了位于伦敦老牌CBD金融城的65 Fleet Street写字楼Whitefriars，怀抱着将其打造成为“金融城明珠”的想法。
然而，梦想总是美好的，现实却是残酷的。随着英国央行的连续加息，加之全球经济的不确定性，使得2023年伦敦地产市场变得异常低迷，伦敦的写字楼空置率达到历史高点。由于写字楼使用率下降，一些租户选择不再续约，孔老板预计的租金收益远未达到预期，投资回报率大打折扣。
2023年9月，美国杰富瑞金融集团在一份报告中表示，伦敦老牌CBD“伦敦金融城”的写字楼空置率已高达10%，攀升至30年来最高水平。经典的例子就是WeWork同年以7000万英镑卖掉伦敦51 Eastcheap办公楼，尽管已花费大量成本进行大规模翻新，而最终放盘价却下跌了44%。
合景泰富可以说遇到了“内忧外患”的两难局面。2022年，合景泰富勉强偿付了113亿元的到期债务，并完成了16亿美元境外债的交换要约，但面对2023年超过200亿元的到期债务，终究还是捉襟见肘。
面对如此局势，合景泰富不得不做出艰难的选择。在经历了无数次的权衡之后，2023年12月，公司最终确定以8500万英镑，将近五折的“腰斩价”把Whitefriars写字楼卖给了英国房地产公司Dominus。这一决定无疑是沉痛的，即便是实力雄厚的房企巨头，也难以逃避宏观经济波动和地缘政治风险的影响。
俗话说得好，“天下攘攘，皆为利往”。近几年，我们看到很多国内开发商前仆后继、信心勃勃地进军英国伦敦，但真正落地交房的却寥寥无几。赚得满盆满钵的成功者自然不少，然而，一桩桩中资房企的出海收购终以“财地两失”收场的结果表明，跨国投资并非易事。
而作为世界上最成熟完备的市场之一，伦敦的开发难点主要在于：规划审批慢、施工周期长、历史建筑多等等。对于中国房企来说，在英国开发，还要考虑到国内的政策风险。我们对国内外政治经济政策、外部需求、内部资金链等等要素必须要有高度的敏感度和规划，“不打无准备的仗”，这对于避免海外投资陷阱至关重要。尤其是很多房企都败在了“老房子着火”上，实在令人扼腕叹息。